يُعد الرهن العقاري من أهم أدوات ضمان الديون في السوق العقاري، إذ يمنح الدائن ضماناً عينياً على عقار المدين. ولأن التنفيذ على العقار المرهون قد يعني نزع ملكية أصل بملايين الريالات، فإن فهم حقوق كل من الدائن المرتهن والمدين أمر بالغ الأهمية. في هذا المقال نوضّح مفهوم الرهن العقاري المسجّل، وحقوق الأطراف، وإجراءات التنفيذ، وسبل الدفاع عن المدين.
ما هو الرهن العقاري المسجّل؟
الرهن العقاري المسجّل هو عقد يقدّم بموجبه المدين — أو غيره — عقاراً كضمان للوفاء بدين، بحيث يكون للدائن المرتهن حق التقدّم على غيره من الدائنين في استيفاء حقه من قيمة العقار المرهون. ويُسجّل الرهن رسمياً بما يمنحه قوة في مواجهة الغير. ويُستخدم الرهن العقاري على نطاق واسع في التمويل العقاري، إذ يوفّر للجهة الممولة ضماناً قوياً يشجّعها على منح التمويل.
حقوق الدائن المرتهن
يمنح النظام الدائن المرتهن حقوقاً تحمي مركزه، أبرزها حق التقدّم في استيفاء دينه من قيمة العقار المرهون، وحق تتبّع العقار. وعند عدم وفاء المدين بالدين في الأجل المعيّن، يحقّ للمرتهن اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار المرهون وبيعه لاستيفاء حقه، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار وفق الإجراءات المقررة في نظام التنفيذ.
الإنذار قبل التنفيذ
لا يجوز للمرتهن التنفيذ على العقار المرهون مباشرةً، بل يشترط النظام إنذار المدين وحائز العقار قبل اتخاذ إجراءات النزع الجبري. هذا الإنذار يمنح المدين فرصة للوفاء أو تسوية وضعه قبل بيع العقار.
حقوق المدين الراهن
في المقابل، يحفظ النظام للمدين الراهن حقوقاً مهمة، منها أن يبقى مالكاً للعقار ومنتفعاً به ما دام ملتزماً بالوفاء، وأن يُنذَر قبل أي إجراء تنفيذي، وأن تُتّبع في التنفيذ الإجراءات النظامية الصحيحة. كما يحقّ له الاعتراض على إجراءات التنفيذ إذا شابها خلل أو خالفت النظام، والدفاع عن حقه في العقار.
الاعتراض على إجراءات التنفيذ
ليست كل إجراءات التنفيذ صحيحة بالضرورة. فإذا شاب الإجراء خلل — كعدم صحة الإنذار أو مخالفة الترتيب النظامي — كان للمدين أن يعترض ويطلب وقف الإجراء أو تصحيحه. لذا فإن مراجعة سلامة إجراءات التنفيذ خطوة مهمة للدفاع عن حقوق المدين.
إجراءات التنفيذ على العقار المرهون
عند إخلال المدين بالوفاء، يتقدّم الدائن المرتهن إلى محكمة التنفيذ لاتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار المرهون. وتشمل هذه الإجراءات عموماً إنذار المدين وحائز العقار، ومنح مهلة، ثم اتخاذ إجراءات النزع الجبري وبيع العقار وفق الآلية النظامية، واستيفاء الدائن حقه من حصيلة البيع مع مراعاة ترتيب أولويات السداد. وتتم هذه الإجراءات تحت إشراف قضائي يضمن سلامتها وعدالتها.
دور المختص القانوني
سواء كنت دائناً مرتهناً تريد التنفيذ على عقار مرهون لاستيفاء حقك، أو مديناً تواجه إجراءات تنفيذ وتريد الدفاع عن عقارك والتحقق من سلامة الإجراءات، فإن الاستعانة بمختص قانوني عقاري أمر بالغ الأهمية. فالتنفيذ العقاري إجراء دقيق تترتب عليه آثار كبيرة، وأي خطأ فيه قد يكلّف الطرفين. وتقدّم شركة د. علي محمد الغامدي وشركاؤه للمحاماة استشارات وتمثيلاً متخصصاً في القضايا العقارية، بما فيها الرهن والتنفيذ على العقار والاعتراض على إجراءات التنفيذ، بما يحفظ حقوق العملاء.
هل تحتاج استشارة قانونية متخصصة؟
يقدّم فريق شركة د. علي محمد الغامدي وشركاؤه للمحاماة استشارات قانونية دقيقة بسرّية واحترافية تامة في جدة والمملكة.