مع انتشار المجمعات السكنية والأبراج متعددة الوحدات في المملكة، برزت جمعيات (اتحاد) الملاك كإطار ينظّم العلاقة بين ملّاك الوحدات في العقار المشترك. ومع تعدد الأطراف والمصالح، تنشأ نزاعات تحتاج إلى مسار فعّال لتسويتها. في هذا المقال نوضّح طبيعة جمعية الملاك، وأبرز أسباب النزاع، ومتى يكون التحكيم العقاري هو المسار الأنسب.
ما هي جمعية (اتحاد) الملاك؟
جمعية الملاك هي إطار تنظيمي يضم ملّاك الوحدات في عقار مشترك — كمجمع سكني أو برج — يهدف إلى إدارة الأجزاء المشتركة من العقار والمحافظة عليها، وتنظيم العلاقة بين الملّاك، وتوزيع المسؤوليات والتكاليف المتعلقة بالمرافق المشتركة. وقد نُظّم هذا الإطار في المملكة لضمان حسن إدارة العقارات المشتركة وحماية حقوق جميع الملّاك فيها.
وتتولّى الجمعية مهام مثل صيانة المرافق المشتركة، وتحصيل الاشتراكات، واتخاذ القرارات المتعلقة بإدارة العقار، وفق ما تنظّمه الأحكام ذات الصلة.
أبرز أسباب النزاع في جمعيات الملاك
تتعدد أسباب الخلاف بين ملّاك الوحدات أو بينهم وبين الجمعية، ومن أبرزها:
- الاشتراكات والرسوم: الخلاف حول قيمة اشتراكات الصيانة أو آلية تحصيلها أو الامتناع عن سدادها.
- إدارة المرافق المشتركة: النزاع حول صيانة الأجزاء المشتركة أو استخدامها أو التصرّف فيها.
- القرارات الإدارية: الاعتراض على قرارات الجمعية أو مجلس إدارتها.
- توزيع التكاليف: الخلاف حول نصيب كل مالك في التكاليف المشتركة.
- المخالفات: النزاع حول استخدام بعض الملّاك لوحداتهم أو الأجزاء المشتركة بما يخالف الأنظمة أو لوائح الجمعية.
طبيعة خاصة للنزاع
نزاعات جمعيات الملاك تتميّز بتعدد الأطراف واستمرارية العلاقة بينهم، إذ يبقى الملّاك جيراناً وشركاء في العقار المشترك بعد انتهاء النزاع. لذا فإن اختيار مسار تسوية يحافظ على العلاقة ويحسم الخلاف بسرعة وحياد أمر بالغ الأهمية.
متى يكون التحكيم العقاري هو الأنسب؟
ينظر المركز السعودي للتحكيم العقاري في النزاعات الناشئة عن جمعيات الملاك، متى أحالت إليه اتفاقية التحكيم. ويكون التحكيم العقاري مساراً مناسباً في هذه النزاعات لعدة أسباب: فهو أسرع من التقاضي التقليدي، ويحافظ على سرّية الخلاف بين الملّاك، ويتيح اختيار محكّمين ذوي خبرة في المنازعات العقارية وإدارة الأملاك المشتركة. وهذا يساعد على حسم النزاع دون أن يتحوّل إلى خصومة طويلة تؤثر على العلاقة بين الملّاك واستقرار العقار.
أهمية اتفاق التحكيم
للجوء إلى التحكيم العقاري في نزاعات جمعيات الملاك، يلزم وجود اتفاق تحكيم — سواء كان شرطاً وارداً في وثائق الجمعية أو العلاقة التعاقدية، أو مشارطة تحكيم مستقلة يبرمها الأطراف بعد نشوء النزاع. ووجود هذا الاتفاق هو ما يفتح باب التحكيم كمسار لتسوية الخلاف.
الصلح والتوفيق كخيار موازٍ
إلى جانب التحكيم، تتيح آليات التوفيق والصلح فرصة للأطراف للوصول إلى تسوية ودّية تحافظ على العلاقة بينهم. وفي كثير من نزاعات جمعيات الملاك، يكون الصلح خياراً عملياً يجنّب الأطراف تصعيد الخلاف، خصوصاً أنهم سيبقون شركاء في العقار المشترك. ويمكن الجمع بين مساري الصلح والتحكيم بحسب طبيعة النزاع ورغبة الأطراف.
دور المختص القانوني
سواء كنت مالكاً في مجمع سكني تواجه نزاعاً مع جمعية الملاك أو مع ملّاك آخرين، أو عضواً في مجلس إدارة الجمعية تريد إدارة العلاقة بين الملّاك على أساس نظامي سليم، فإن الاستعانة بمختص قانوني ذي خبرة في المنازعات العقارية تساعدك على اختيار المسار الأنسب لتسوية الخلاف وحفظ حقوقك. وتضم شركة د. علي محمد الغامدي وشركاؤه للمحاماة محكّمين تجاريين معتمدين ذوي خبرة عقارية، يقدّمون خدمات التحكيم والتوفيق وتمثيل الأطراف في المنازعات العقارية، بما يحفظ حقوق العملاء بأعلى درجات المهنية.
هل تحتاج استشارة قانونية متخصصة؟
يقدّم فريق شركة د. علي محمد الغامدي وشركاؤه للمحاماة استشارات قانونية دقيقة بسرّية واحترافية تامة في جدة والمملكة.